優酷有機玻璃加工: 商場頻關店商業地產仍圈地
優酷有機玻璃加工: 商(shang)場頻(pin)關店商(shang)業地產仍圈地
今年以來，全國多地百貨商城出現“關店退租”現象。繼關閉濟南門店后，百貨業巨頭百盛關閉了其位于江蘇常州的新北門店，這已是近2年內百(bai)盛關(guan)閉(bi)的(de)第6家門店(dian)。在廣東，王府井(jing)、新光百貨和(he)摩登百貨各自宣布關閉(bi)旗下經營不佳的一(yi)家門店(dian)。
優酷(ku)有機玻璃加工: 多家A股上市(shi)百貨(huo)公司(si)業績(ji)亮紅燈，其中南寧百貨(huo)凈利潤同比下降(jiang)達52.97%，杭州解百(bai)上半年凈(jing)利潤同比下降達44%，廣(guang)州友誼上半年凈利(li)潤同比下滑23%。
電子商務大潮沖擊下，百貨商場越來越有淪為(wei)“試衣間(jian)”的尷(gan)尬。與之唇齒相依(yi)(yi)的百貨物(wu)業(ye)(ye)、城(cheng)市綜合體(ti)也出現(xian)了(le)供大于求、招商難、租(zu)金下降甚至退租(zu)的新挑(tiao)戰。但與減(jian)租(zu)退租(zu)的“冷(leng)”同(tong)時存在的，是各地依(yi)(yi)舊(jiu)如(ru)火如(ru)荼的城(cheng)市綜合體(ti)建設“熱”。業(ye)(ye)內認為(wei)，城(cheng)市綜合體(ti)冷(leng)熱失(shi)調潛藏(zang)著“爛(lan)尾”風險和信貸(dai)風險，最終或(huo)仍由銀行和政府買單。
多(duo)地(di)商鋪遇冷
優酷(ku)有機玻璃加工: 從4月底(di)至6月底，包括百盛百貨(huo)(huo)、中都(dou)百貨(huo)(huo)等在內(nei)共有(you)8家百貨(huo)的12家門店(dian)關閉，如此密集的關店(dian)潮(chao)在近(jin)5年的中國百貨業尚屬首次。
在一些三四線城市，部分較低端的商貿城空置、退租的現象更為突出。成都國際商貿城建筑面積達345萬(wan)平(ping)方米，投資380億(yi)元，設(she)有6萬(wan)個標(biao)準展(zhan)位，是目前在建的西部最大(da)的商貿城。
《經(jing)濟參考報》記者(zhe)在現(xian)場看(kan)到(dao)，商(shang)貿(mao)城人氣冷清，攤位大量(liang)閑(xian)置，除了一樓(lou)主干道兩側有部(bu)分攤位開張，其他地(di)方很少(shao)能看(kan)到(dao)人。一家服裝(zhuang)店老板葉(xie)小文說(shuo)，每天的營(ying)業額(e)只(zhi)有幾(ji)百元，本都做不回來。
西安丹尼爾商貿城總經理王君玉說，2013年開業(ye)的時候(hou)，2000多鋪位的招租率達到90%，但一年(nian)多來，即使不算(suan)租金(jin)成(cheng)本，至少70%的商戶都在賠錢，因而退(tui)租現象(xiang)比較(jiao)突出(chu)。
在上海，部分商圈的(de)商場鋪位已經從(cong)過去的(de)一鋪難求，變(bian)成(cheng)買方市場。一些新(xin)運營的(de)商場生不(bu)逢時(shi)，租金(jin)回報率(lv)比(bi)前幾年明(ming)顯(xian)下降。
優酷有(you)機玻璃加工: 走訪總建筑面積接近50萬(wan)平方米(mi)的(de)月(yue)星環球港(gang)，這個(ge)去(qu)年開(kai)業號(hao)稱上海最(zui)大的(de)購物中心，在(zai)傍晚(wan)18點的黃金(jin)時間卻(que)人跡寥(liao)寥(liao)。除了(le)餐飲、娛樂設(she)施(shi)有(you)些(xie)人氣，服裝、鞋帽等購物商鋪(pu)幾乎沒有(you)客流，且每個(ge)樓層都有(you)尚未招租的“空鋪(pu)”。一(yi)些(xie)租戶透露，這里(li)部(bu)分商鋪(pu)租金(jin)比一(yi)站(zhan)之隔的中山公園龍之夢便宜(yi)近一(yi)半。
記者獲悉，隨著供應增加，上海部分人口導入較慢的郊區新建購物中心空置率較高，部 分達到30%。另據第(di)一太平戴(dai)維(wei)斯統計，2013年，廣州(zhou)購物中心整體空(kong)置率(lv)較2012年(nian)末提高(gao)了1 .1個百分(fen)點，達到(dao)10.8%，超過6%的空(kong)置警(jing)戒線。
優酷有機(ji)玻(bo)璃加工: 受電(dian)子商務沖擊、成本提升等(deng)影響，實體百貨(huo)零售業生存日艱，尤其是純百貨(huo)業態，銷售額連年(nian)下滑(hua)，行業毛利(li)率不斷下降，虧損嚴重。在此背景下，商鋪招租難、租金下降甚(shen)至(zhi)退租都是必(bi)然結果。
優酷有機玻璃加工: 今年1至5月，全國十大城市銷售(shou)額(e)前100位百(bai)貨商店合(he)計銷(xiao)售額同比下降10.6%，其中(zhong)有(you)82家百(bai)貨店同比銷售呈負增(zeng)長。今年上(shang)半年，商務部監(jian)測的(de)5000家重點零售(shou)企業中(zhong)，專(zhuan)業店、超(chao)市和百(bai)貨店銷(xiao)售(shou)同比增幅(fu)分別僅為6.9%、5.3%、4.1%，而網絡購物同比增(zeng)長29.9%。
商業地產(chan)過剩(sheng)隱憂(you)
一半(ban)(ban)是海水，一半(ban)(ban)是火焰。與多地(di)商業地(di)產遭遇(yu)降租乃至退租形成(cheng)鮮明(ming)對比的是，仍然(ran)有很多城市(shi)(shi)在跑馬圈地(di)、大興土木(mu)，建(jian)造新的城市(shi)(shi)綜合體或大型購物中心(xin)。
以廣(guang)州為例(li)，在(zai)中心城(cheng)區商業地產趨于飽和的情況下，番(fan)禺、白云、蘿(luo)崗等區域(yu)也(ye)在(zai)不斷建商圈(quan)(quan)。在(zai)番(fan)禺萬(wan)(wan)博中心商圈(quan)(quan)，除了已經開(kai)業的海(hai)印又(you)一(yi)城(cheng)、天(tian)河城(cheng)奧(ao)特(te)萊斯、奧(ao)園廣(guang)場、匯瓏新天(tian)地外，還(huan)聚集了番(fan)禺萬(wan)(wan)達廣(guang)場、敏捷廣(guang)場、奧(ao)園中央廣(guang)場、天(tian)河城(cheng)、四海(hai)城(cheng)等商業項目(mu)。
優酷(ku)有機玻璃加工: 2014年廣(guang)州將(jiang)新增商(shang)場面積56萬平方米，接(jie)近目前存(cun)量(liang)面(mian)積的1/3。如(ru)果以過去5年年均消(xiao)化10萬(wan)至13萬平(ping)方(fang)米計算，僅今年的新增(zeng)供應就要4-5年才(cai)能消化完畢。北京2013至2015年(nian)新增商業項目體量將(jiang)達到(dao)340萬(wan)平方米，相當于17個(ge)西(xi)單大悅城。國際咨詢機構世邦魏理仕統計，2014至(zhi)2016年上(shang)海將新增(zeng)商場面積(ji)330萬(wan)平(ping)方米，與(yu)以往年增40萬平方米的供應相比大大提速。
優酷有機玻璃加工: 當前我國商業地產面臨過剩隱憂。發達國家城市人均商業面積1.2平方(fang)米(mi)已算(suan)較高水平，而目(mu)前國內一些城(cheng)市人均(jun)商業面積(ji)已達2平方米。世(shi)邦魏理仕調查發現，去年全(quan)世(shi)界(jie)建造商場最多的(de)10個城市中(zhong)，中(zhong)國占(zhan)了9個;中國在建(jian)商場面積占全世界在建(jian)商場面積的一半多。
優酷有機玻璃加工: 在住宅限購的背景下，很多原來做住宅市場的開發商盲目涌入商業地產領域;樓市調控下的地(di)(di)方政府也(ye)有極大的沖動通過商業地(di)(di)產彌補土地(di)(di)財政。在兩者(zhe)合力下，很(hen)多城市特(te)別(bie)是財力較脆弱的三四線城市大干快上(shang)搞商業地(di)(di)產，造成(cheng)區域供應飽和，泡(pao)沫增加。
商業(ye)(ye)地產供(gong)應過剩導致惡性競爭，不(bu)僅使得空置(zhi)率攀升，也(ye)加劇了百貨(huo)零(ling)售業(ye)(ye)的(de)虧損。齊曉齋說(shuo)：“目前百貨(huo)行業(ye)(ye)的(de)蕭(xiao)條(tiao)和虧損并(bing)不(bu)完全是電(dian)商沖擊(ji)導致的(de)，惡性競爭、經營模式落后等才是主要原因。”以新近關閉(bi)的(de)常州(zhou)百盛(sheng)為例，周邊聚集了樂(le)賓(bin)、萬達(da)、金鷹等大型商場，競爭極為激(ji)烈(lie)，生意普(pu)遍(bian)難(nan)做，新項目開業(ye)(ye)后都難(nan)以按預期盈利。
優酷有(you)機玻璃加工(gong): 百貨業的低增速、低利潤越來越無力支撐高昂的房租，城市綜合體前景堪危。近三年，多家百貨企業樣本數據顯示，其物業租金和員工開支年均復合增長分別為14%和18.5%，而同期百貨營業(ye)收(shou)入(ru)年均復合增速(su)僅為8.8%。
信貸面臨潛在風險
優酷有機玻璃加工: 在(zai)經濟(ji)面臨下(xia)行(xing)壓力的背景下(xia)，商業(ye)地產項目(mu)或(huo)面臨“爛尾”風險(xian)，如果持續經營不善，則隱含著潛在(zai)的銀行(xing)信貸風險(xian)。
世(shi)邦魏(wei)理(li)仕(shi)商(shang)業服務(wu)部(bu)董事(shi)吳奕(yi)(yi)奕(yi)(yi)認為，短期內(nei)供過于求、競爭激烈(lie)加上電子商(shang)務(wu)沖(chong)擊(ji)，大型購物中心經(jing)營或(huo)面(mian)臨(lin)困境。事(shi)實上，由于招租難、經(jing)營難，廣州番禺萬達(da)廣場等都比預(yu)期延(yan)遲(chi)了開業時(shi)間。一(yi)些新開業的(de)城(cheng)市綜合體(ti)以銷(xiao)售(shou)(shou)額(e)扣點的(de)形式收取租金，如果商(shang)鋪銷(xiao)售(shou)(shou)不理(li)想(xiang)就(jiu)面(mian)臨(lin)現金流危機。
商業綜合體信貸或面臨潛在風險。截至今年2月末(mo)，上海(hai)轄內(nei)銀行(xing)信貸支持的已建(jian)成和在(zai)建(jian)的城市綜合體項目159個，比去年同期(qi)增加24個;轄內城市綜合體(ti)貸款(kuan)余額(e)824億(yi)元(yuan)，同(tong)比增長(chang)14 .8%。
“現在的(de)商(shang)圈經濟實際(ji)上還(huan)是地產經濟，靠的(de)是銀行(xing)信貸，最終風險(xian)還(huan)是集中在銀行(xing)和政(zheng)府身(shen)上。”一位業(ye)內(nei)人(ren)士(shi)說。
另一(yi)方面(mian)，大(da)興土木(mu)建成(cheng)的購物(wu)商(shang)場、商(shang)貿城門庭(ting)冷落(luo)，小(xiao)商(shang)戶持續(xu)虧損，處理不當或帶來社會(hui)矛盾。
西安丹尼爾商貿城是丹尼爾集團投資的商貿項目，總面積25萬平方米(mi)，以百貨店的(de)(de)設施改(gai)造傳(chuan)統的(de)(de)“臟亂(luan)差”的(de)(de)批(pi)發市場(chang)。但商(shang)城自(zi)去年8月開業以來，一直人氣不旺，多(duo)數租賃商戶(hu)都處于(yu)虧損狀態。
商戶王英租了一間25平(ping)方(fang)米的鋪子做時尚家居，一年下來(lai)收入只有(you)1萬元，至少虧損(sun)2萬元。另外(wai)兩位經營家(jia)飾家(jia)紡的商戶(hu)說，他們租了2間60平方(fang)米的鋪子(zi)，年租金(jin)10萬元，但一年(nian)多只賣了幾千(qian)元的東西。
優酷有機玻(bo)璃加工: 對于當前大型購物中心、城市綜合體“冷熱失調病”，一是要盡快確定商業功能規劃的法律剛性，根據人口、消費能力合理確定商業布局， 避免重復建設;二是要對商業(ye)設(she)施(shi)的租金(jin)、空(kong)置(zhi)率、回報率等設(she)置(zhi)指(zhi)數，做好(hao)風險(xian)預(yu)警，不能等到出(chu)了問題(ti)再(zai)被動應付。
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