寧蘇杭房價走勢：這么一比較，你會嚇一跳【亞克力有機玻璃制品】
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文/劉德科
1、前一陣(zhen)子，我向(xiang)萬科華東區首張海先生請教：為什么今(jin)年南京(jing)的(de)房價漲幅(fu)，會遠(yuan)超杭州？
他說，南京的城市骨架比杭(hang)州大(da)，而(er)且最近幾(ji)年，這種差距越來(lai)越明顯。
我明白他的意思。杭州雖然早在(zai)十幾(ji)年前就并(bing)(bing)入了(le)蕭山、余杭，最近(jin)又并(bing)(bing)入了(le)富(fu)陽(yang)，但它們與主(zhu)城區的融合速度非常緩慢，城市骨(gu)架貌似很大，但其實只是在(zai)“行政區劃(hua)”上看起來比較大而(er)已。
交通路網是(shi)城市骨架的首要考量(liang)指(zhi)標，杭州(zhou)在這(zhe)方面遠遠落(luo)后于南京(jing)。比如(ru)，南京(jing)已建成的地鐵公里(li)(li)(li)數，達(da)到了225.4公里(li)(li)(li)，僅次于北(bei)上(shang)廣，位列中國第4，據(ju)說(shuo)全球(qiu)排名第11位；杭州(zhou)僅僅只有(you)82公里(li)(li)(li)，比大連、武(wu)漢都少，但(dan)高(gao)于蘇州(zhou)（53公里(li)(li)(li)）。
新城區的市政建設力度，最近幾年南京要遠勝于杭州。杭州規劃了很多新城，但即使是最著名的錢江新城，有些區域連地下市政管線，都要地產商先自行建設，到時候再與城區管網對接。滯后程度，由此可見一斑。【亞克力有機玻璃制品】
再看南京，在全部城(cheng)區新修的地下排污(wu)管道，用(yong)的是(shi)兩米直徑，而其它(ta)很多城(cheng)市大概只(zhi)有四十公分。
今年的南(nan)京(jing)房價(jia)漲(zhang)幅，很可能會(hui)全國第二，僅(jin)次(ci)于深圳。這大概主(zhu)要是(shi)受益于前(qian)些年城(cheng)市骨(gu)架的有效拉伸。
2、從長遠看，城市骨架需要兩樣東西填充，才能真正變得有血有肉：一是以地鐵、快速路為代表的交通路網，二是產業的有效導入。
舉個例子，廣州的城(cheng)市骨(gu)架很(hen)(hen)大，地鐵等(deng)路(lu)網交通非常發達；但骨(gu)架被拉(la)大之后，新建區域(yu)的產業沒(mei)跟上，因此房價(jia)反而被稀釋，被隔壁(bi)的深(shen)圳(zhen)甩開(kai)了幾條(tiao)街。產業興衰，在很(hen)(hen)大程度上決定著房價(jia)高低。深(shen)圳(zhen)房價(jia)的爆棚，即是例證。
南京的(de)交通路(lu)網已然發達，但新(xin)建區(qu)域，也(ye)就是(shi)我們通常說的(de)那(nei)些“新(xin)城”或“新(xin)區(qu)”，其產業是(shi)否也(ye)及時跟(gen)上了呢？
如(ru)果要比(bi)較南京(jing)、杭州、蘇州這三座(zuo)城(cheng)市的房(fang)價走勢，我們(men)當(dang)然要考量其產業聚集度。
這個問題，很難用一堆精確的數據來得出答案。今天，我們姑且就用“500強企業”“獨角獸企業”等這兩種跟產業聚集度息息相關的東西，來給三座城市畫一畫粗略的產業肖像。【亞克力有機玻璃制品】
當然，這種方法未必精準(zhun)。但這些(xie)獨特(te)的企業或富豪，在(zai)一定程度(du)上可以(yi)說(shuo)是驅(qu)動(dong)城市不(bu)斷向前的若干個(ge)引(yin)擎，多少還(huan)是能(neng)夠說(shuo)明(ming)一些(xie)問(wen)題(ti)。你看，各(ge)地(di)政府在(zai)招(zhao)商引(yin)資(zi)時通常(chang)就有這么一條鐵律，叫(jiao)做(zuo)“引(yin)進(jin)龍頭企業，帶動(dong)產業發(fa)展”。
影響房(fang)(fang)價的(de)(de)因素實(shi)在(zai)太多，老套的(de)(de)方法是分析一堆(dui)常見而干燥的(de)(de)數(shu)據，比如GDP、居(ju)民人均收(shou)入(ru)、人口凈流(liu)入(ru)、土地供應量(liang)(liang)(liang)、商品(pin)房(fang)(fang)庫(ku)存量(liang)(liang)(liang)等等；獨(du)辟蹊(xi)徑的(de)(de)數(shu)據分析方法，則(ze)有(you)城(cheng)市資金流(liu)入(ru)量(liang)(liang)(liang)、小學生(sheng)人數(shu)的(de)(de)增減、高(gao)校及畢業生(sheng)數(shu)量(liang)(liang)(liang)，甚至(zhi)優(you)步或滴滴的(de)(de)使(shi)用(yong)頻率等等。但是，在(zai)所有(you)影響房(fang)(fang)價的(de)(de)因素中，除了國家的(de)(de)貨幣發行量(liang)(liang)(liang)，最值得關心的(de)(de)恐怕就是產業聚集度。
3、我們(men)要比(bi)較的是不同(tong)類型(xing)的企業，在三座(zuo)城市(shi)的數量分布(bu)。
工具其實很(hen)簡單，就是各類排行榜。
杭州的“500強企業”數量最多，而且民營企業數量眾多，這也是浙江民營企業發達的一個縮影。
南京(jing)的“500強企(qi)業(ye)”則是國有企(qi)業(ye)更多，我們常(chang)說南京(jing)的國有經濟(ji)比民營(ying)經濟(ji)更發達，也(ye)由此可見(jian)一(yi)斑。
相比之下，蘇州(zhou)雖然“500強企業(ye)”數量較少，但是民企仍然遠(yuan)超國(guo)企。
如果我們用全國工商聯的《中國民營企業500強》（2015年8月發布），可以更清晰的看出三座城市的民營經濟規模對比：杭州55家，蘇州19家，南京僅7家上榜。【亞克力有機玻璃制品】
福(fu)布(bu)斯的《2015中國400富(fu)豪榜》（2015年10月發布(bu)），同樣是民營經濟活躍(yue)度的一(yi)個注腳：杭州有18位富(fu)豪上榜，南(nan)京(jing)4位，蘇州3位。
當然，“500強企(qi)業(ye)”主要(yao)是老牌企(qi)業(ye)，我(wo)們應(ying)該再看看一(yi)些(xie)新生企(qi)業(ye)的(de)情況，借(jie)助(zhu)艾瑞咨詢(xun)（iResearch）的(de)《2015中國獨(du)角獸企(qi)業(ye)估值(zhi)榜TOP200》。
所謂“獨角獸企業”，是指那些估值高漲的初創企業，它們通常有這樣幾個共同點：尋找新的市場、建立與客戶的奇妙聯系、讓投資者著迷。
根據艾瑞咨詢(xun)的榜單(dan)，“獨角獸(shou)企業”主(zhu)要集中于北上廣(guang)深(shen)杭：北京擁有壓倒性的數(shu)量（99家(jia)(jia)），上海（45家(jia)(jia)）、深(shen)圳(zhen)（16家(jia)(jia)）、廣(guang)州（11家(jia)(jia)）、杭州（9家(jia)(jia)）則成倍遞減，其(qi)它城(cheng)市則只(zhi)有1-3家(jia)(jia)。
最近有不(bu)少人放言，南(nan)京一(yi)定(ding)會超(chao)過杭州，成(cheng)為第(di)5個一(yi)線城市(shi)。我看有點難。
4、無論(lun)是(shi)老牌的“500強(qiang)企業(ye)”，還是(shi)新興(xing)的“獨角獸企業(ye)”，杭州的數量都遠勝南京、蘇州。
這多少能說(shuo)明，杭州這座城(cheng)市的(de)房價，擁有(you)更堅實的(de)產業支撐。
但(dan)是，從國家統計局11月18日公布的(de)數據來看，今年(nian)10月份杭州房(fang)價跟2010年(nian)（上一個房(fang)價巔峰年(nian)份）相比(bi)仍(reng)然有4.3%的(de)跌幅(fu)(fu)，而南(nan)京則(ze)有15.1%的(de)漲幅(fu)(fu)——就切身感受而言，南(nan)京的(de)房(fang)價漲幅(fu)(fu)，還遠不止如此。
從房價均(jun)值來看，目前的排(pai)行仍然是：杭州第一(yi)，南(nan)京第二，蘇州第三。
如果僅從產業的(de)角度來判斷，南京(jing)的(de)房價要高(gao)過杭州，恐怕還有很長(chang)的(de)一段路要走。
畢(bi)竟，產業才(cai)是房價的(de)堅實基礎。
