優(you)酷(ku)嘉定有機玻璃：小型(xing)購(gou)物中(zhong)心將成新寵

2014年10月9日

首批(pi)蘇寧廣場(chang)選址在無錫、連云港等(deng)二三線城市
　　商(shang)業(ye)地產開(kai)發(fa)(fa)大潮涌向(xiang)三四(si)線市場(chang)，小型購物中心成(cheng)為開(kai)發(fa)(fa)新寵。北京商(shang)報(bao)記者了解到， 奧(ao)園(yuan)集(ji)團(tuan)、金地商(shang)置集(ji)團(tuan)等地產商(shang)將目光(guang)投向(xiang)濃縮版購物中心。進入(ru)(ru)理(li)性開(kai)發(fa)(fa)軌道的(de)地產商(shang)對(dui)于商(shang)場(chang)業(ye)態選擇變得包容，開(kai)始嘗試(shi)引(yin)入(ru)(ru)月子中心、社區(qu)醫院、工廠店等與社區(qu)生活關聯(lian)度高的(de)業(ye)態。
　　下沉低線市(shi)場
　　從一線城(cheng)市核心(xin)區位、區域副中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)心(xin)到(dao)城(cheng)市邊緣發展，地(di)產(chan)商對于購(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)心(xin)的(de)選址(zhi)越(yue)來越(yue)大膽。在中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)購(gou)聯(lian)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)購(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)心(xin)國(guo)際論壇第十二屆年會中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)，業(ye)界對于商業(ye)地(di)產(chan)的(de)開發與運營有(you)了新思(si)路(lu)。
　　在住轉商過程中，奧園集團總裁助理兼商業集團總裁苗思華表示，由于市場需求發生變化，奧園集團業務板塊已變成住宅與地產板塊“兩條腿”走路。目前，商業地產板塊已占集團業務的40%左右，且比(bi)重(zhong)越(yue)來越(yue)大(da)。苗思華透露，集團(tuan)將(jiang)下探選(xuan)址到三四線城(cheng)市，甚至(zhi)會(hui)進入更好控制地價的(de)五線城(cheng)市中。
　　調查顯示，二線城市以及部分三線城市，購物中心建設速度已經超過商業相對成熟的一線城市。預計到2015年底(di)，部分二(er)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)的(de)購物(wu)中心供(gong)應量將(jiang)(jiang)翻番。商(shang)業高負(fu)荷的(de)一二(er)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)讓多數地(di)產商(shang)、零(ling)售商(shang)退(tui)而求(qiu)其(qi)次，這(zhe)也讓三四(si)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)成為購物(wu)中心開(kai)發的(de)新藍海。市(shi)場空白和消費潛力蘊(yun)含(han)廣闊的(de)市(shi)場機會(hui)，地(di)方政府也會(hui)提供(gong)優(you)惠(hui)措施或協助招(zhao)商(shang)。不僅(jin)是奧園集團，將(jiang)(jiang)走向百城(cheng)(cheng)(cheng)時代的(de)萬達集團將(jiang)(jiang)大部分開(kai)發項目集中在四(si)川廣元、河南安陽、黑龍江佳(jia)木(mu)斯等(deng)三四(si)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)。欲試水購物(wu)中心的(de)沃爾瑪中國(guo)、蘇(su)寧旗下的(de)蘇(su)寧廣場等(deng)均將(jiang)(jiang)切(qie)入點落向三四(si)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)。
　　瞄準(zhun)主(zhu)題性商場
　　與一線城市(shi)(shi)的(de)購(gou)物(wu)中心發(fa)展路徑不(bu)同，向低線市(shi)(shi)場下沉的(de)商(shang)(shang)(shang)場在(zai)定位(wei)、招商(shang)(shang)(shang)等開發(fa)、運營中更(geng)需細(xi)致。在(zai)商(shang)(shang)(shang)業不(bu)發(fa)達(da)地區的(de)初(chu)期(qi)開發(fa)中，為了填(tian)補區域商(shang)(shang)(shang)業空白，多數地產(chan)商(shang)(shang)(shang)會選擇打造“一站(zhan)式”購(gou)物(wu)中心。金地商(shang)(shang)(shang)置(zhi)集團副總裁王壽慶認為，未來地產(chan)商(shang)(shang)(shang)角力的(de)將不(bu)再是(shi)大而(er)全的(de)購(gou)物(wu)中心，會向主題型(xing)、小型(xing)、特色(se)的(de)購(gou)物(wu)中心看(kan)齊。
　　在奧(ao)園(yuan)集(ji)團的(de)(de)商業(ye)擴張版圖(tu)中(zhong)(zhong)，苗思華表(biao)示，盡(jin)管集(ji)團擴張野心越來越大(da)，但團隊會根(gen)據自身資源、能力把握購物(wu)中(zhong)(zhong)心定(ding)位。地產(chan)商應“以(yi)我為主”，確定(ding)購物(wu)中(zhong)(zhong)心是輻射區域還(huan)是立足社區。一(yi)位資深業(ye)內人士表(biao)示，雖然三四線城市(shi)的(de)(de)購物(wu)中(zhong)(zhong)心建設將(jiang)迎來擴張期，但由于居民(min)消費能力較弱、消費觀念尚(shang)未(wei)達(da)到大(da)型購物(wu)中(zhong)(zhong)心的(de)(de)要求(qiu)，開發者(zhe)與運營者(zhe)需要量(liang)力而(er)行。
　　未來，伴隨大量商業項目的入市，租賃市場壓力不斷加大，商業項目之間的競爭將更加激烈。新世界集團K11購物藝(yi)術中(zhong)心營運總經理陳健豪表示(shi)，商(shang)業(ye)(ye)地(di)產發展(zhan)已從招商(shang)步入運營時代。與百貨走向(xiang)精細化相似，購物中(zhong)心的(de)未來發展(zhan)也將(jiang)顯(xian)現出更強(qiang)的(de)主題性。王(wang)壽(shou)慶認(ren)為，大批(pi)地(di)產商(shang)與運營者角力(li)的(de)將(jiang)是(shi)誰能選擇對契合消費者的(de)目標定位，購物中(zhong)心因(yin)此也將(jiang)從大體量走向(xiang)濃縮(suo)版。消費者喜好是(shi)招商(shang)團(tuan)隊(dui)篩選品牌、業(ye)(ye)態的(de)第(di)一要(yao)素，進入購物中(zhong)心的(de)將(jiang)不再是(shi)此前(qian)的(de)零售、娛樂、餐飲等常規(gui)業(ye)(ye)態。
　　植入非常(chang)規業態
　　從一(yi)線城市向下發(fa)展的(de)(de)(de)地產商在調研中(zhong)琢磨出了一(yi)本(ben)“非常規”的(de)(de)(de)生意經(jing)。王壽慶舉例道，社(she)區商業其實給(gei)了地產商很大(da)的(de)(de)(de)機會，立(li)足(zu)(zu)社(she)區的(de)(de)(de)購物中(zhong)心考慮的(de)(de)(de)是滿足(zu)(zu)消費者在居住半(ban)徑內(nei)的(de)(de)(de)需求。
　　金地(di)商(shang)置集團在(zai)商(shang)業(ye)地(di)產開發中(zhong)除了(le)放入一些(xie)常(chang)規的(de)零售業(ye)態，會更(geng)多考慮植入一些(xie)與社(she)區關聯(lian)度高(gao)的(de)業(ye)態，比(bi)如有特殊(shu)社(she)區功能的(de)社(she)區醫院、社(she)區居民偏好的(de)運動工(gong)廠店等。苗思華表示，奧園集團的(de)養(yang)生主題廣(guang)場會考慮引入月(yue)子(zi)中(zhong)心(xin)、養(yang)生酒店等。
　　在另類業態發展中，新世界集團旗下K11購物中心的(de)藝(yi)術空間是發展的(de)佼佼者。在(zai)代表(biao)上海最高租金水平的(de)淮海路商圈，僅(jin)有3.8萬迷(mi)你(ni)身(shen)型(xing)的K11利用3000平方米打造藝術(shu)空間，這里365天(tian)都會進行藝術展覽，但(dan)不以盈利為(wei)目的(de)，只是想(xiang)體現商場的(de)藝術、人文和(he)自然的(de)核心價值。
　　不過，在新世界的算盤中，這塊看似浪費的商業面積卻成為商場最重要的吸金石。如今，越來越多的地產商走向了K11的(de)藝術之(zhi)路，利(li)用中庭(ting)區(qu)域豪擲百萬元引入各類藝術展覽。不(bu)(bu)過(guo)，非常規、斥巨資(zi)并不(bu)(bu)意味著(zhu)成功。不(bu)(bu)少(shao)購物中心運(yun)(yun)營(ying)者(zhe)也坦言，在商場中辦展并不(bu)(bu)劃算。陳健豪表示，市場不(bu)(bu)單(dan)創造客(ke)流(liu)，運(yun)(yun)營(ying)者(zhe)需(xu)要思考更多的(de)是(shi)以(yi)運(yun)(yun)營(ying)技巧轉換(huan)出真正的(de)銷售額。

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