弄懂“廣深差距” 你也能預測房價︱德科地產頻道【亞克力有機玻璃制品】
弄懂“廣深差距” 你也能預測房價︱德科地產頻道【亞克力有機玻璃制品】
文/劉德科
1、前(qian)陣子，吳曉波(bo)老(lao)師轉了一篇文章(zhang)給(gei)我(wo)，標題(ti)有點聳動，大意是說(shuo)深圳(zhen)房價(jia)遠(yuan)超廣州，90%的深圳(zhen)人想(xiang)移民廣州。
我回復(fu)他(ta)：“現實是，90%的深圳人不會(hui)想(xiang)去廣州。”
他用比往(wang)常更(geng)快的速度，蹦出(chu)了三個字：“寫一個！”
我的微信朋友圈里，經常會出現類似的文章，比如《致終將被高房價拋棄的深圳》，還不忘加上一個“深度好文”的后綴，用上帝一般的口吻告訴大家：“房租在摧毀年輕人留在深圳的最后一線希望”，“切勿短視，否則深圳將一無所有”……貌似很有道理的樣子。其實我都懶得辯駁了。如果高房價是毒藥，那么紐約早就應該是一座空城了；但空蕩蕩的那種城市，卻是房價低得不行的底特律。【亞克力有機玻璃制品】
| 拋售房產的底(di)特(te)律 |
當我們談論(lun)廣州和(he)深(shen)圳時，我們其(qi)實是在談論(lun)整個中國的(de)房價生成邏輯。
一方(fang)(fang)面，廣(guang)州(zhou)的(de)房價被深(shen)圳(zhen)甩開N條(tiao)街；另一方(fang)(fang)面，廣(guang)州(zhou)這座(zuo)城(cheng)市的(de)活(huo)力，也已(yi)遠不如深(shen)圳(zhen)那般澎湃。
深(shen)圳房價之所以(yi)遠(yuan)超廣州，每(mei)個人(ren)(ren)有自己的(de)見解。我不想(xiang)在這里費(fei)勁地(di)用一堆數(shu)(shu)(shu)據，來比較兩座城市(shi)的(de)GDP、資金(jin)流入量、產業(ye)(ye)聚(ju)集(ji)度(du)、人(ren)(ren)口凈流入、獨角獸企業(ye)(ye)的(de)數(shu)(shu)(shu)量、富豪榜上的(de)人(ren)(ren)數(shu)(shu)(shu)、小(xiao)學生人(ren)(ren)數(shu)(shu)(shu)的(de)增減，甚至(zhi)夜總會(hui)的(de)小(xiao)費(fei)高低。
我只想對比(bi)兩件很具體(ti)的事情，它(ta)們分(fen)別(bie)影響了各自的城市形態。我說的是，廣州的亞運會與深(shen)圳的“舊城改造”模式。
2、深圳房價(jia)超過廣州的拐點，大概(gai)是(shi)舉辦(ban)亞運會(hui)的2010年(nian)。
當然，亞(ya)運(yun)會肯定是個(ge)好(hao)東西，能夠提升一座(zuo)城(cheng)市的市政建設、公共服務以及(ji)品牌(pai)影響(xiang)力，等等。但是，任何事情都要適可而(er)止(zhi)，“好(hao)大喜功”就不好(hao)了。
廣州(zhou)亞(ya)運(yun)會(hui)投入了多(duo)少錢？當時的官方說法是“超1200億(yi)元”——僅僅是這個數目(mu)，就(jiu)已被譽為“史上最貴亞(ya)運(yun)會(hui)”。
亞運會結束后，《廣州日報》曾報道，中國工程院院士鐘南山說：“總投資2577億元，其中廣州投資1950多億元，帶來債務2100多億元。”他很擔心，背著這么大的債務，廣州搞民生的錢不知從哪里來。【亞克力有機玻璃制品】
后來，廣州市政府相關部門專門召開新(xin)聞通報會回(hui)應(ying)說，其實沒(mei)花那么多(duo)錢，是有(you)負(fu)(fu)債，但也沒(mei)那么多(duo)，而且負(fu)(fu)債是累積下來的(de)，不是因為辦亞運才負(fu)(fu)債。對于這個(ge)解釋，鐘(zhong)南山表示滿意。
| 2010年廣州亞運會盛況 |
我們還是(shi)應該(gai)相信(xin)政府的(de)說法。但(dan)是(shi)現在(zai)，我們能夠(gou)實際感受(shou)的(de)是(shi)，在(zai)稅收減免、人才引進等產業扶持力度方面，廣(guang)(guang)州(zhou)明(ming)顯不如深圳。舉(ju)個(ge)小例(li)子，南方報系的(de)不少(shao)大咖辭職(zhi)創業，都跑去深圳注冊公(gong)司，而(er)不是(shi)留(liu)在(zai)廣(guang)(guang)州(zhou)。
現任的廣州(zhou)市(shi)長也說，廣州(zhou)全市(shi)科研投入不及深圳的華為一家企(qi)業。
產業(ye)興衰(shuai)，在很(hen)大(da)程(cheng)度(du)上決(jue)定著(zhu)房價(jia)高低。深(shen)圳(zhen)的(de)產業(ye)結構令其它城市(shi)所(suo)艷羨(xian)。既有(you)像騰(teng)訊(xun)、華為(wei)、平(ping)安這樣(yang)的(de)龐(pang)然大(da)物(wu)，也有(you)像“走著(zhu)旅行”、“有(you)棵(ke)樹(shu)”等這些小而美的(de)公司。大(da)量“新三板”企業(ye)，不(bu)僅造(zao)就了一撥富豪，還讓大(da)批量的(de)市(shi)場經濟信徒(tu)云集深(shen)圳(zhen)，讓深(shen)圳(zhen)永葆“改革開放前(qian)沿(yan)陣地”的(de)青春(chun)。
舉個例子，萬科有意(yi)把集團新總(zong)部(bu)(bu)搬到深圳(zhen)南(nan)山區(qu)，這(zhe)一(yi)搬，可(ke)不(bu)只是(shi)牽涉萬科一(yi)家——萬科計(ji)劃在(zai)總(zong)部(bu)(bu)基地引入(ru)一(yi)大批它(ta)的國際戰略合作企業，這(zhe)些企業包(bao)括鐵獅門、黑石、凱德(de)、新世界、Hines、GIC、KKR、SEARS……
反(fan)觀廣(guang)州，就連負有盛名的(de)“廣(guang)交會”，伴(ban)隨著(zhu)制(zhi)造業的(de)滯緩(huan)，已經卸去了(le)從前的(de)光(guang)環。
哪個政府不想加大力度扶持那些代表未來的產業？問題是，需要錢啊。但是，錢去哪兒了呢？恐怕有人會說，深圳是計劃單列市，財政直接和中央掛鉤，不用向省里繳稅，而廣州沒這么好的命，還需要向廣東省財政上繳稅收。但問題是，這種制度安排，不是現在才有，早就如此啊，從前的廣州在各項競爭力上可都是全方位秒殺深圳的。【亞克力有機玻璃制品】
錢(qian)去哪兒(er)了呢？政府的(de)錢(qian)總(zong)是(shi)有限的(de)，把(ba)它用在好大喜功的(de)地方，還(huan)是(shi)用在產業扶持或稅收減免上(shang)，恐怕是(shi)兩種不同的(de)價值取向吧(ba)。
3、照(zhao)理說，亞運(yun)會投入那么多(duo)錢，總(zong)會兌現成(cheng)城市的各項利(li)好吧(ba)。
廣州的亞運村，遠離城市核(he)心區(qu)，幾十公里之(zhi)外，都快(kuai)到(dao)虎門了。那么(me)(me)多錢投(tou)下(xia)去，這(zhe)些地方的城市面(mian)貌當然變得更好(hao)了。但是，這(zhe)種好(hao)，跟廣州原有的那些城區(qu)，關(guan)系就沒想象中那么(me)(me)大了。
當年，沖著亞(ya)運(yun)(yun)概念的那些地產商，熱火朝天地涌到那里，“亞(ya)運(yun)(yun)村”變成了“亞(ya)運(yun)(yun)城”，并且拍(pai)出了255億元的全國(guo)總價地王。
| 亞運城(cheng)的(de)拍(pai)賣畫面 |
“分(fen)食(shi)”地王(wang)的，是(shi)廣州本土地產大(da)鱷(e)，富力(li)、碧桂園、雅(ya)居樂等。當年，這些房企(qi)在全國(guo)排名都很靠(kao)前，但(dan)受累于亞(ya)運城地王(wang)，如今(jin)的排名都靠(kao)后了(le)——只(zhi)有碧桂園還留在全國(guo)十強之內。
當然，對于整(zheng)個(ge)廣州來說，好處是整(zheng)個(ge)城市的(de)骨架(jia)被拉(la)大(da)了(le)，城市發展空間理論上也就(jiu)(jiu)更大(da)了(le)。但是，骨架(jia)拉(la)大(da)之后(hou)，如果產業(ye)沒跟上，那么整(zheng)個(ge)城市的(de)房價必然就(jiu)(jiu)會被稀釋。
相(xiang)比廣州，深(shen)(shen)圳更熱衷的是“舊城改(gai)造”，而(er)不是“新(xin)城開發”。在(zai)深(shen)(shen)圳，凡是名(ming)見經傳的房(fang)企，幾乎都(dou)已涉(she)足“舊改(gai)”項目，不管是央企、民企，都(dou)是其中的活躍分子。這兩年，深(shen)(shen)圳幾乎沒有住宅用(yong)地公開出讓(rang)，商(shang)品房(fang)貨源主要(yao)依賴于“舊改(gai)”項目。僅恒大一家，據說在(zai)深(shen)(shen)圳就(jiu)擁有15個“舊改(gai)”儲(chu)備項目，預(yu)期(qi)總建(jian)筑面積高達770萬平米。
“舊改”的好處是，城市處于漸進式更新狀態，而不是那種跳躍式的拔地而起。
單純從房價生成機制來說，“舊改”項目能夠更有效地實現房價傳導：房價定多少，周邊的二手房是很明確的參考，而且，擁有成熟的城市資源作為支撐；不像那些遠離核心區的純粹新城，主要靠想象力來定價——一旦新城沒有及時兌現它的美好規劃，房價就被打回原形。【亞克力有機玻璃制品】
深圳創(chuang)造了一整套已臻成(cheng)熟的“舊改”制度，甚至可能是未來整個中國可資借(jie)鑒的改革(ge)成(cheng)果(guo)。
在深圳，哪(na)怕是(shi)像前(qian)海自(zi)貿(mao)區這樣造在一張白紙(zhi)上(shang)的新城(cheng)規劃(hua)，也并不(bu)是(shi)遠離核心區，它與已建成城(cheng)區之(zhi)間，也是(shi)沒有明(ming)顯的城(cheng)市斷裂帶(dai)的。
廣造新城，不(bu)如深(shen)耕熟地。廣州(zhou)和深(shen)圳，用各自的名字，驗(yan)證了造城運動(dong)的關鍵(jian)問(wen)題：與其廣，不(bu)如深(shen)。
4、前幾天(tian)，看(kan)(kan)到深圳市(shi)長談高(gao)房(fang)價的新(xin)聞報道，被(bei)“高(gao)房(fang)價是(shi)大問題”的標題嚇了(le)一跳。打(da)開一看(kan)(kan)，就放心了(le)——市(shi)長先生提出的解決之道是(shi)，加大保障房(fang)、人才安居房(fang)的建設(she)力(li)度，加大對新(xin)產業(ye)的支持力(li)度……
我(wo)更愿意為這(zhe)樣的(de)(de)(de)市長(chang)點(dian)贊。人才(cai)與(yu)產業才(cai)是(shi)市長(chang)該重點(dian)關(guan)心的(de)(de)(de)事情，至于房(fang)(fang)價(jia)(jia)，主要是(shi)市場的(de)(de)(de)事。不像(xiang)有些市長(chang)，一談房(fang)(fang)價(jia)(jia)，就說“控制房(fang)(fang)價(jia)(jia)，我(wo)的(de)(de)(de)底氣是(shi)很(hen)足(zu)的(de)(de)(de)”——事實上(shang)，不讓房(fang)(fang)價(jia)(jia)上(shang)漲，最好的(de)(de)(de)辦法(fa)就是(shi)，讓產業持續(xu)衰敗。
那個市長，就是廣州的(de)，當然是好幾年前的(de)那位。我曾經寫了一篇(pian)文章(zhang)，提及了他的(de)名字(zi)，結果文章(zhang)很快就被刪了。
值得慶幸的是(shi)，現在的廣(guang)州(zhou)，似乎已經覺(jue)醒。廣(guang)州(zhou)正想盡(jin)辦(ban)法，要把琶洲(zhou)打(da)造成“千億級電子商(shang)務總(zong)部(bu)集聚區”，努(nu)力引進了阿里巴巴、騰訊等那些在互聯網(wang)風口上飛的巨頭們。
那些讓人看(kan)到未來希望(wang)的產(chan)業，才是(shi)吸引(yin)人留下(xia)來的根本理由(you)。至于房(fang)價高低，不過是(shi)一個表象而已。
| 廣(guang)州琶洲地鐵站 |
我(wo)還是堅信(xin)，我(wo)們的國家在持續進(jin)步，物質在進(jin)步，見識(shi)也在進(jin)步——從官方到民間，更多常識(shi)不再(zai)被情緒所蒙蔽。
正視房(fang)價問(wen)題(ti)，恐怕是時候了。
