不是退地(di)，而是一(yi)些冒(mao)險家(jia)的“國進民(min)退”【亞克力有機玻璃制品(pin)】

文/劉德科

1

最近北京很(hen)熱(re)鬧，“地(di)(di)(di)王”如風吹麥浪，此(ci)起彼伏；地(di)(di)(di)價(jia)貴過房價(jia)，面(mian)粉遠貴過面(mian)包。但(dan)令人不解的是(shi)，拿下“地(di)(di)(di)王”之(zhi)后，立即就爆(bao)出(chu)“退地(di)(di)(di)”的新(xin)聞(wen)，而且是(shi)龍(long)湖、碧桂(gui)園這樣(yang)的老(lao)牌地(di)(di)(di)產商。

我不相信他們會做出(chu)這(zhe)種(zhong)事。主動退地，這(zhe)是嚴重(zhong)的戰略失敗(bai)，對于(yu)老牌地產(chan)商來說(shuo)，這(zhe)是一(yi)種(zhong)恥辱。龍(long)湖和碧桂園(yuan)都是相對穩重(zhong)的企業，不至于(yu)淪落至此。

如(ru)果是恒大這樣(yang)(yang)的激(ji)進房企(qi)，或是雅戈爾(er)這樣(yang)(yang)的外行房企(qi)，還有可能(neng)性(xing)；但他們已(yi)經品(pin)嘗(chang)過主動(dong)退地的苦味(wei)，應(ying)該(gai)也不(bu)至于換個姿勢再來一次。

仔細一看，原來是這樣：由于北京的地價實在太貴，若是一家地產商單獨拿下，有點吃不消，于是大家就組成聯合體，共同去拿一塊地；結果現場競拍負責舉牌的那一方，任性地胡亂出價，超過了各方事先商量好的最高授權——有點“任性”，舉牌舉過頭了；“聯合體”本來就是松散的臨時結盟，既然有人可以亂來，當然就有人可以不玩，“解體”是再正常不過的事了。【亞克力有機玻璃制品】

簡單說就(jiu)是，有(you)人不(bu)遵守游(you)戲規則，龍湖和碧(bi)桂園就(jiu)不(bu)愿意奉(feng)陪到底了。

這(zhe)怎么能叫(jiao)“退(tui)地”呢？真正的(de)(de)退(tui)地，是違約把地退(tui)回給政府，并(bing)損失一大(da)筆叫(jiao)做(zuo)“違約金”或(huo)“保證金”的(de)(de)錢(qian)，那(nei)可是丟臉丟大(da)發的(de)(de)事(shi)兒。

| 2013年雅戈爾(er)杭州退地損失4.84億 |

2

我們先(xian)來看，讓碧桂園無奈的這一出戲。

10月21日，碧(bi)桂(gui)園與金茂這兩家地產商(shang)組成聯合體，拍下了北京(jing)豐臺區的兩宗商(shang)辦地塊，溢價(jia)率均逾140%。不到(dao)一周(zhou)，就傳出了碧(bi)桂(gui)園要退出的消息。

這(zhe)么看來，在現場舉(ju)(ju)牌舉(ju)(ju)過頭的，是金茂。

金茂是誰？央(yang)企中化集團(tuan)的“兒子(zi)”，現在勢頭很猛(meng)，此前拿了不少(shao)“地王”，房子(zi)也(ye)賣得(de)又貴又快。

金(jin)茂是2008年(nian)才正式進入房地(di)產，早年(nian)蓋過上海陸(lu)家嘴的摩天大樓——金(jin)茂大廈。

2009年6月，金茂拍下北京市中心的廣渠門“地王”，經過97輪鏖戰，力壓萬科、保利、華潤、遠洋等老牌地產商，一戰成名。當時，金茂還不叫現在的名字，叫“方興”，但初闖江湖，連房地產業內人士都不太知道其身世背景。【亞克力有機玻璃制品】

金茂花了40.6億元，刷新(xin)了當時北京公開出讓(rang)土(tu)地的總價紀錄。溢(yi)價率高得嚇(xia)人(ren)，150%！

但(dan)是，金(jin)茂一(yi)出道就嘗到(dao)了(le)“地(di)王”的(de)(de)巨大甜(tian)頭：當時的(de)(de)成交樓面地(di)價是14500元(yuan)/平米(mi)(mi)，但(dan)房子的(de)(de)單價，從2011年的(de)(de)4.5萬(wan)元(yuan)/平米(mi)(mi)，賣到(dao)了(le)如今的(de)(de)12萬(wan)元(yuan)/平米(mi)(mi)。

金茂恐怕只能(neng)這么感嘆：一萬多的地價，你們當年都覺得巨貴無比，現在知道有多便宜了吧(ba)……

在北(bei)京爽了(le)一(yi)把，那就(jiu)去上海再來一(yi)次(ci)：2014年1月，金茂拍(pai)(pai)下上海閘北(bei)區的大寧路宅地(di)(di)，這一(yi)次(ci)更(geng)猛，鏖戰150余輪，碾壓(ya)了(le)更(geng)多(duo)老牌(pai)地(di)(di)產商——當時(shi)一(yi)共有141家(jia)房企領(ling)取(qu)了(le)競拍(pai)(pai)申請書(shu)，一(yi)封600元，僅(jin)賣標書(shu)政府(fu)就(jiu)進賬8萬多(duo)元。

這(zhe)塊(kuai)地(di)，金茂花(hua)了101億元(yuan)，樓(lou)面(mian)地(di)價是47609元(yuan)/平米(mi)，溢(yi)價率111.5%。在(zai)拍地(di)現(xian)(xian)場，主(zhu)持(chi)人(ren)(ren)很有(you)“政治(zhi)覺悟”，一再提醒激烈出(chu)價的(de)(de)(de)(de)競拍者：“不(bu)要關(guan)公戰(zhan)秦瓊”，“一線城(cheng)市肯定(ding)是調控(kong)的(de)(de)(de)(de)重點區(qu)域，政府(fu)也抱著調控(kong)的(de)(de)(de)(de)決心，請大家對市場不(bu)要形(xing)成誤判(pan)”……然而，主(zhu)持(chi)人(ren)(ren)的(de)(de)(de)(de)一次(ci)次(ci)提醒，反而讓現(xian)(xian)場圍觀(guan)的(de)(de)(de)(de)觀(guan)摩(mo)人(ren)(ren)士(shi)哄堂大笑。【亞克力有(you)機玻璃制品】

和北京一樣(yang)，上海(hai)這個也(ye)叫“金茂(mao)府”：今年4月(yue)份首次(ci)開盤，單價從6萬元/平(ping)米(mi)賣到(dao)了現在的8萬元/平(ping)米(mi)，而且賣得有(you)點火爆(bao)。

應該(gai)不會(hui)虧本了(le)，而且還是(shi)有賺頭。歷史經驗表明，“地(di)王”不是(shi)金茂(mao)的蚊子血，而是(shi)金茂(mao)的紅玫瑰——當(dang)然，只是(shi)歷史經驗。

這些(xie)愉快的經歷(li)，或許讓(rang)金茂對于“地王”更加(jia)有恃無恐。所(suo)以，當金茂和碧桂園(yuan)組成聯合體，競拍(pai)北京豐臺區的“地王”時，把(ba)雙方事先協定的價格上限拋到九霄云外(wai)，舉牌舉過(guo)頭，也就(jiu)不難理解了(le)。

碧(bi)桂園可不是像金(jin)茂(mao)那樣2008年才進入這一行，它(ta)可是混了二(er)十(shi)多年的(de)老江湖，知道(dao)什么時(shi)候(hou)會(hui)肉(rou)痛，什么情況可能(neng)會(hui)傷筋動(dong)骨(gu)。但是碧(bi)桂園不玩，還是有人會(hui)陪(pei)金(jin)茂(mao)繼續玩：前幾天的(de)消息是，“中(zhong)(zhong)國建筑(zhu)”要接手——和(he)金(jin)茂(mao)一樣，它(ta)也是央企，而且有個非常著名的(de)“兒子”，中(zhong)(zhong)海地產(chan)。

| 金(jin)茂(mao)上(shang)海地王(wang)項(xiang)目火(huo)爆的開盤(pan)現場 |

3

最近，龍湖(hu)也(ye)遭(zao)到了(le)碧桂園(yuan)式的尷尬。

10月23日，龍湖與平安、昌基組成聯合體，拍下了北京昌平區一宗宅地，實際溢價率大約180%。然后，又傳出了龍湖與平安要一起退出的消息。這一次，舉牌舉過頭的是昌基，一個陌生的面孔。【亞克力有機玻璃制品】

金茂是財大氣粗的央企(qi)，那(nei)么(me)昌(chang)基(ji)又是什么(me)來頭(tou)？具體情況我也不知(zhi)道，我只知(zhi)道，它是北京昌(chang)平區的一家房企(qi)。

龍(long)湖覺得地價太離譜了，所以不(bu)(bu)(bu)(bu)玩。而(er)平(ping)安向來不(bu)(bu)(bu)(bu)直(zhi)接(jie)參與房(fang)地產開(kai)發，它是只管(guan)給錢的金(jin)主，但(dan)它一直(zhi)奉行這(zhe)樣的原則——要把錢給能干的成熟房(fang)企。所以，龍(long)湖說(shuo)不(bu)(bu)(bu)(bu)玩，平(ping)安當然也(ye)要跟著撤，它才不(bu)(bu)(bu)(bu)管(guan)昌基(ji)呢。

龍湖真(zhen)的(de)不(bu)玩了(le)嗎？龍湖方面給媒(mei)體的(de)正式回應(ying)是(shi)：“退地一事(shi)子虛烏有，為不(bu)實(shi)傳聞。”龍湖是(shi)懂行(xing)的(de)，對于“退地”這(zhe)么外行(xing)的(de)說法(fa)，當然(ran)要(yao)(yao)否(fou)認(ren)；但如果你(ni)問龍湖的(de)人(ren)，你(ni)們是(shi)不(bu)是(shi)要(yao)(yao)退出這(zhe)塊(kuai)地的(de)合作，它就會給你(ni)肯(ken)定的(de)回答(da)：不(bu)陪昌基玩了(le)，任何事(shi)都要(yao)(yao)講游(you)戲規則……

現(xian)在這(zhe)世道(dao)，最(zui)愛(ai)“地王”的(de)(de)，除了像金茂這(zhe)樣沒干幾(ji)年(nian)房地產的(de)(de)央企，就是像昌(chang)基這(zhe)樣不(bu)知從哪里突然冒出來的(de)(de)，反正，都(dou)不(bu)太會(hui)是老牌地產商(shang)。

| 風(feng)險管控力極(ji)強的龍湖老板吳亞軍 |

4

但是(shi)，華僑(qiao)城可是(shi)干了(le)很多年房(fang)地產(chan)的(de)老牌央企地產(chan)商啊，怎(zen)么也這么兇猛？

11月2日，華僑城與華潤、招商組成聯合體，拍下了北京豐臺區一宗宅地，實際樓面地價約5.6萬/平米。這次更具戲劇性，拍完僅僅一個小時，就傳出華潤和招商可能退出的消息。如此看來，這一次舉牌舉過頭的，是華僑城。【亞克力有機玻璃制品】

和華潤、招商、保利(li)、中海(hai)等一樣，華僑城(cheng)也是從深(shen)圳殺(sha)出來的(de)(de)央企(qi)地產商；不同(tong)的(de)(de)是，它的(de)(de)住(zhu)宅(zhai)開發主(zhu)要是靠大(da)型旅游項(xiang)目(mu)驅(qu)動的(de)(de)，特別是它的(de)(de)歡樂(le)谷(gu)，已沖進(jin)多個城(cheng)市。

相比單(dan)純的住宅開發，華(hua)僑(qiao)(qiao)城(cheng)(cheng)模(mo)式占用資金更大(da)，滾動開發周期就更長，因此在(zai)全國銷售額(e)排行榜上自(zi)然就追不上華(hua)潤(run)、保利、中海等兄(xiong)弟(di)央企。相比之下，華(hua)僑(qiao)(qiao)城(cheng)(cheng)的市場競(jing)爭能力(li)，也不及它(ta)們。舉個(ge)例(li)子(zi)，華(hua)僑(qiao)(qiao)城(cheng)(cheng)在(zai)寧波(bo)的超(chao)級大(da)盤，前陣子(zi)把50%股(gu)權低(di)價賣(mai)給了萬科，如果做得順風順水，誰會舍得賣(mai)項目(mu)呢？對(dui)于(yu)華(hua)僑(qiao)(qiao)城(cheng)(cheng)來(lai)說(shuo)，寧波(bo)項目(mu)是燙手山(shan)芋；但對(dui)于(yu)萬科來(lai)說(shuo)，那是塊寶。能力(li)高下，一案立現。

雖然華潤、招商尚未證實要退出(chu)，但(dan)和華僑城(cheng)相比，它(ta)們(men)(men)無疑是更純粹、更成熟的地產(chan)商；或(huo)者(zhe)說，它(ta)們(men)(men)是更具民企(qi)思(si)維的老牌央(yang)企(qi)地產(chan)商——類似的，還有(you)中海(hai)、保利、遠洋。

| 萬(wan)科收購華(hua)僑城寧波項(xiang)目部(bu)分股權簽(qian)約儀式 |

5

可能要退出“聯合體”的(de)，有龍湖、碧桂園這樣(yang)的(de)民營房企(qi)，也有像華潤、招商這樣(yang)頗具民企(qi)思(si)維的(de)老(lao)牌央企(qi)。

倘若他們真要退出，說他們“退地”，那簡直是對他們的侮辱。他們要退出的，不過是一場不守規則的游戲；他們是在用行動，來表達對高地價的恐懼——地價到底高不高，還需要時間去驗證，但此刻他們不傾向于冒險。【亞克力有機玻璃制品】

在三個拿地(di)聯(lian)合(he)體(ti)中，舉牌(pai)舉過頭的是(shi)這三種不(bu)同類型(xing)的地(di)產商：金茂(mao)是(shi)央(yang)企(qi)中的黑馬，華僑城是(shi)非典型(xing)開發模式的老(lao)牌(pai)央(yang)企(qi)，昌基是(shi)突然冒出來的陌生面(mian)孔(kong)。

這三個聯合體可能面(mian)臨的(de)“解體”，在一(yi)定程(cheng)度上(shang)顯示了一(yi)個有點老生常(chang)談的(de)事實：房地產行(xing)業又正在迎來新一(yi)輪的(de)“國(guo)進民退”。

與(yu)從前(qian)稍微有些不(bu)同的(de)是(shi)，這一輪(lun)的(de)勇猛進(jin)擊者，主要是(shi)那(nei)些新闖入房地產行業(ye)不(bu)的(de)央企。甚至連華潤、招商的(de)老(lao)牌央企，都可能(neng)會把(ba)已經伸出的(de)手給縮回去(qu)；而保利(li)、中海這種銷售額排位更高的(de)老(lao)牌央企，幾乎(hu)索性不(bu)參與(yu)。

當然，現(xian)在這(zhe)(zhe)一批“地王”愛好者(zhe)中，還有像昌基這(zhe)(zhe)種名不見經傳(chuan)的，以及近(jin)幾年新崛起的泰禾等閩系房企。

央(yang)企不(bu)是最近才開始(shi)愛上“地(di)王”。六(liu)年多前，金(jin)茂(mao)在北京廣渠(qu)門“地(di)王”爭奪戰(zhan)一舉成名，就引發過一場對(dui)于“國進民退”的(de)討論。在當時輿論的(de)壓力下，據說國資(zi)委曾與金(jin)茂(mao)高層談話，嚴厲斥責廣渠(qu)門“地(di)王”的(de)出(chu)現(xian)。

此后(hou)的2010年，國資委要(yao)求大(da)部分央(yang)企退出房(fang)地(di)(di)產業務，僅確定了(le)保利、中海、華潤(run)、招(zhao)商、金(jin)茂(mao)、華僑城、中糧、葛洲壩(ba)等16家為地(di)(di)產主(zhu)業央(yang)企，以(yi)期(qi)遏制央(yang)企向房(fang)地(di)(di)產擴張。

但(dan)是，可能是受到金(jin)茂的(de)鼓舞，不在16家央企(qi)名單上(shang)的(de)電建(jian)地(di)產，最(zui)近也喊(han)出了(le)口號——要在五年(nian)后進入“央企(qi)地(di)產銷售額前5強”。

| 央企電建地產積(ji)極采(cai)用施工新技術 |

6

有人(ren)認為，央(yang)企(qi)頻(pin)拿天價“地(di)(di)(di)王”，釋放(fang)了房地(di)(di)(di)產變(bian)天信號(hao)，因(yin)為“央(yang)企(qi)拿地(di)(di)(di)代(dai)表著國(guo)家(jia)行(xing)(xing)為，也是(shi)(shi)國(guo)家(jia)意(yi)志力的(de)體現”。我不贊同這樣(yang)的(de)觀點，畢竟(jing)房地(di)(di)(di)產行(xing)(xing)業是(shi)(shi)一個相對競爭充分的(de)行(xing)(xing)業，購房者絕對不會因(yin)為你是(shi)(shi)央(yang)企(qi)就盲目下單，央(yang)企(qi)一樣(yang)也得接受市場(chang)經(jing)濟的(de)殘(can)酷洗禮。

“地(di)王”到底會不會有風險，我們很(hen)難做(zuo)評判(pan)，甚至也有可能再度賺得盆滿缽滿，就像當(dang)年金茂拿下廣(guang)渠門“地(di)王”那樣(yang)。

前陣子，央企葛洲壩集團創下了北京有史以來的單價“地王”，實際樓面地價高達7.5萬元/平米。這家闖入全國房地產市場沒幾年的央企，放話回應質疑：北京還沒有解不了套的地王！【亞克力有機玻璃制品】

或許，“國(guo)進民(min)退(tui)”并不可怕，比“國(guo)進民(min)退(tui)”更可怕的是，國(guo)企特別是央企的冒險(xian)精神。

當土地(di)戰場上殺進一(yi)(yi)批紅了眼的(de)(de)新(xin)人，而(er)非深(shen)諳(an)世道的(de)(de)老人時，我(wo)們是該(gai)鼓(gu)掌慶祝新(xin)人的(de)(de)勇猛呢，還(huan)是該(gai)捏一(yi)(yi)把汗擔(dan)憂老人的(de)(de)保守呢？

【亞克力有機玻璃制品】//miyusky.net/fzgty.html