北上深放開限購，會是一場災難？【有機玻璃亞克力制品】

年末(mo)歲初，關于一線城市房(fang)地(di)產(chan)市場(chang)放開限購、限貸的傳聞，再次甚囂(xiao)塵上。一些專家(jia)學(xue)者以及(ji)房(fang)地(di)產(chan)行業協會，也有類似提議，更(geng)給這種傳聞火上澆油。

一線城(cheng)市(shi)(shi)能(neng)取消限(xian)購嗎(ma)？我的看法是，當然可(ke)以。但(dan)不是2016年，也不是2017年，而是未來。如果(guo)在2016年取消一線城(cheng)市(shi)(shi)，特別是北京、上海(hai)、深圳三城(cheng)市(shi)(shi)的限(xian)購、限(xian)貸，對(dui)中國(guo)房(fang)地產(chan)來說可(ke)能(neng)是一場災難。

自2014年6月以來，全國46個(ge)實施了(le)限購(gou)政策的(de)城市，陸續有41個(ge)取消或者大幅放松了(le)限購(gou)政策。目前嚴(yan)格(ge)執行的(de)城市，只剩下北(bei)京(jing)、上(shang)海(hai)、深圳、廣州和三(san)亞。

最近有報道(dao)稱(cheng)，三亞(ya)即將取(qu)消限(xian)購(gou)。三亞(ya)之(zhi)所以(yi)至今仍然維持(chi)了限(xian)購(gou)，是(shi)因為房(fang)地產占其(qi)經濟的比重(zhong)畸高，過(guo)去幾年(nian)來市場異常低迷，為了傳達(da)“正確的導向”，一(yi)直沒有取(qu)消限(xian)購(gou)。其(qi)實，三亞(ya)取(qu)消不取(qu)消限(xian)購(gou)，對(dui)全國樓市沒有任何(he)影響(xiang)。

廣州(zhou)的(de)情況也差不(bu)多。這(zhe)個昔日的(de)內地第三大城市，在2015年(nian)明顯(xian)被深圳(zhen)(zhen)全面超越(yue)。事實上，進入(ru)新世紀15年(nian)來，廣州(zhou)無論是人氣(qi)還(huan)是財氣(qi)，都沒有(you)深圳(zhen)(zhen)旺。廣州(zhou)金(jin)(jin)融體系吸納的(de)資金(jin)(jin)總量(liang)，從(cong)2000年(nian)時(shi)為深圳(zhen)(zhen)2倍，到2015年(nian)變成了(le)只(zhi)有(you)深圳(zhen)(zhen)的(de)70%。至于房價(jia)，也遠遠被深圳(zhen)(zhen)拋在后面。

所以，廣州的確有取消限購、限貸，振興房地產市場的需要。而且廣州取消限購，也不會對全國造成影響。【有機玻璃亞克力制品】

但(dan)北京、上海和深圳就不同(tong)。這三個城(cheng)市(shi)在短期(qi)內不能(neng)取(qu)消限購(gou)。如果取(qu)消，將(jiang)帶來嚴重后(hou)果。

目(mu)前(qian)中國房(fang)(fang)地產市場已經進入了整體過剩階段，商品房(fang)(fang)庫存量(liang)巨(ju)大，有90億平方(fang)米(mi)(mi)和140億平方(fang)米(mi)(mi)等(deng)多種(zhong)說法(fa)(fa)（包含(han)了已經批出土(tu)地，尚未建(jian)設的(de)面積）。但這(zhe)些說法(fa)(fa)，都沒有將(jiang)各地存量(liang)巨(ju)大的(de)小產權房(fang)(fang)、軍產房(fang)(fang)、集資房(fang)(fang)等(deng)計算在內(nei)。以深圳為例，各種(zhong)農民(min)房(fang)(fang)、違(wei)法(fa)(fa)建(jian)筑的(de)存量(liang)，幾乎占到全市房(fang)(fang)屋(wu)總量(liang)的(de)一半。

也就是說(shuo)，絕大(da)多(duo)數城市(shi)(shi)房屋(wu)存量(liang)已經(jing)嚴重過剩，去庫(ku)存壓力巨(ju)大(da)。房地產市(shi)(shi)場之所(suo)以還(huan)能(neng)保持平穩(wen)，并在這個冬天有所(suo)回暖。除了(le)(le)降準、降息(xi)、減稅、補貼等(deng)政(zheng)策不(bu)斷(duan)出臺(tai)，一個重要(yao)的原因就是深圳(zhen)、上海(hai)、北(bei)京樓市(shi)(shi)繼(ji)續上升，打開了(le)(le)價格空(kong)間，帶(dai)來了(le)(le)賺錢效應，刺激了(le)(le)購買欲(yu)望。

如果把房地產市場看成股市，深圳、上海、北京這三只就是高價股、百元大股，他們不斷拓展房價的上漲空間，引領整個市場上漲。如果放開限購、限貸，全國投機性資金會加速向這三個城市集中，北、上、深房價將不斷“漲停”。這種放禮花式的上漲非常危險，就如同2015年5月的中國股市一樣，迅速見頂。然后，三大城市房價開始暴跌，到那時全國樓市的“股災”就不可避免了。【有機玻璃亞克力制品】

北(bei)(bei)上深樓(lou)市繼續限購，可以阻(zu)延這三(san)大城市房價上漲(zhang)速(su)度，將其市場控制在(zai)慢牛狀態(tai)。這樣，北(bei)(bei)上深對全國樓(lou)市的拉(la)動作用，就可以延續更(geng)長時間。

當然(ran)，北(bei)上深(shen)的樓市政策根據市場(chang)狀況(kuang)微調(diao)，當然(ran)是(shi)可以的，而且是(shi)必要的。但這(zhe)種微調(diao)，應該是(shi)著眼于維持(chi)慢牛走勢。否則，三大(da)城市將出(chu)現瘋(feng)牛行(xing)情，最終必然(ran)導致(zhi)全國(guo)樓市的崩潰。

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